Blog

Mantolama, yani dış cephe ısı yalıtımı, binaların dış yüzeylerinin özel yalıtım malzemeleriyle kaplanarak ısı kaybının azaltılması işlemidir. Günümüzde enerji fiyatlarının artması ve çevresel duyarlılığın yükselmesiyle binalarda mantolama uygulamaları oldukça yaygınlaşmıştır. Mantolama sayesinde kışın içerideki sıcak hava dışarı çıkmazken, yazın dışarıdan gelen sıcak hava içeri giremez; bu da ısınma ve soğutma giderlerinde büyük tasarruf sağlar. Uzmanlar, iyi yapılmış bir mantolama ile ısınma maliyetlerinin yaklaşık %30–50 oranında azalabileceğini belirtmektedir. Mantolama ayrıca bina içindeki nem dengesini düzenler, küf ve rutubeti engeller, konforu artırır ve binanın ömrünü uzatır. Estetik açıdan da cephe görünümünde yenileme sağlayarak şehir siluetine olumlu katkı yapabilir. Mantolamanın temel faydaları şu şekilde sıralanabilir:

• Enerji tasarrufu ve daha düşük fatura giderleri.
• İç mekan konforunun artması (kışın sıcak, yazın serin kalma).
• Bina duvarlarını nemden ve rutubetten koruyarak ömrünü uzatma.
• Dış cephe görünümünü yenileyerek estetik iyileşme.

Mantolama yaptırırken, yapılacak işin büyüklüğüne ve binanın durumuna göre uzman bir firma ya da mühendislik ekibiyle çalışmak gerekir. Özellikle yüksek katlı binalarda can ve mal güvenliği açısından iskele kurulumu ve iş güvenliği önlemleri önemlidir. Piyasada uygun maliyetli çözüm arayanlar, genellikle dış cephede bir katman halinde uygulanan mantolama sistemlerini tercih eder. Ancak merak edilen soru şudur: “Mantolama için resmi bir ruhsat ya da izin alınmalı mı?” Bu konuda imar kanunları ve yönetmelikler incelendiğinde, mantolamanın hangi durumlarda ruhsata tabi olduğu veya olmadığı netleşir.

İmar Kanunu ve Tadilat Ruhsatı

Türkiye’de inşaat ve tadilat işleri genel olarak 3194 sayılı İmar Kanunu ile düzenlenmiştir. İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre, imar mevzuatı kapsamındaki tüm yapılar için öncelikle yapı ruhsatı alınması zorunludur. Bu madde hükmü, “Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır” diyerek açıklanmıştır. Yani yapı ruhsatı alınarak inşa edilmiş bir binada, taşıyıcı sistemi etkileyen her türlü tadilat için yeniden ruhsat başvurusu yapmak gereklidir. Bununla birlikte kanunun aynı maddesinde bazı istisnalar da sayılmıştır: İç ve dış sıva, boya, badana, oluk-dere onarımı, doğrama-tahliye işleri gibi taşıyıcı unsuru etkilemeyen basit tadilatlar ruhsata tabi tutulmamıştır.

Mantolama bu sınıflandırmaya nasıl girmektedir? Bir binaya yeni bir dış cephe kaplaması uygulanması, teknik olarak taşiyici sisteme doğrudan müdahale etmese de cepheyi kalınlaştırdığı için tartışmalı olabilir. İmar Kanunu’nun istisnalar başlığında “dış sıva, boya, kaplama” gibi ifadeler geçmektedir; bu kapsamdan bakıldığında mantolama bir tür dış cephe kaplaması sayılabilir. Ancak, birçok belediye uygulamasında dış cephe değişiklikleri (örn. renk değişimi, katma balkon, mantolama vs.) için belediye izni istenmektedir. Hatta bir gayrimenkul haber sitesine göre, binanın dış cephesinde mantolama yapılacaksa “estetiği koruma” amacıyla belediyeden izin alınması gerektiği vurgulanmaktadır. Bu durumda mantolama, belediyenin belirlediği tadilat izin sürecine dahil edilebiliyor.

Özetle İmar Kanunu’na göre mantolama, taşıyıcı unsuru etkilemeyen tadilatlar kategorisine girse de, dış cephe değişikliği olduğu için yerel yönetimlerce ruhsat veya izin talep edilebilmektedir. Belediyeler, bina cephesindeki değişikliklerin çevreye uyumunu denetleme yetkisine sahiptir; bu da pratikte mantolama sürecinde bir ön izin arayışına yol açabilmektedir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve Mantolama

2017 yılında yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) ile imar uygulamalarında bir dizi yenilik yapılmıştır. Bu yönetmeliğin 59. maddesi, “mantolama” olarak anılan dış cephe ısı yalıtımı işlemleriyle ilgili önemli bir düzenleme içermektedir. Madde metninde belirtildiği üzere, bina kabuğunun yalıtımı (mantolama) ve pencere değişimi uygulamaları, binanın taşıyıcı sistemini olumsuz etkilemediği bir uzman raporuyla belgelenir ve fenni mesuliyet üstlenilirse, bu işlemler yapı ruhsatından muaf tutulacaktır. Yani bir inşaat mühendisi veya mimar tarafından hazırlanan “ısı yalıtım projesi” ile taşıyıcı sisteme zarar verilmediği doğrulanırsa, mantolama için yeni bir yapı ruhsatı alınmasına gerek kalmamaktadır.

Bu düzenleme, mantolama işlemlerini kolaylaştırıcı bir etki yapmış; teorik olarak uygun proje ve teknik sorumluluk koşulları sağlandığında ruhsat alma mecburiyeti ortadan kalkmıştır. Buna rağmen belediyeler, uygulamada mantolama başvurularını yine de bürokratik bir prosedürle takip edebilmektedir. Örneğin pek çok belediye, ısı yalıtım izni veya tadilat izni adı altında spesifik bir başvuru talep etmektedir. Ancak önemli nokta şudur ki, güncel mevzuat mantolamayı otomatik olarak ruhsata bağlamamaktadır. Mevcut İmar Kanunu ve yeni yönetmelik birlikte değerlendirildiğinde, mantolama projesi sunulması koşuluyla ruhsatsız uygulanabileceği sonucuna varılmaktadır.

Enerji Kimlik Belgesi ve Mantolama Zorunluluğu

Mantolama ile ilgili sık karıştırılan konulardan biri de Enerji Kimlik Belgesi (EKB) ile ilişkilendirilmesidir. 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ve buna bağlı Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği hükümleri, yeni ve mevcut binalarda enerji kimlik belgesi alınmasını zorunlu kılmıştır. 2011 sonrası ruhsat alan yeni binaların belli bir enerji sınıfı şartını sağlamaları gerekirken, mevcut binalarda (2011 öncesi) böyle bir kriter aranmamaktadır. Bir yanlış anlama ise “enerji kimlik belgesi için mantolama yaptırmak zorunlu mu” sorusudur. Bu konuda genel görüş şudur: Mantolama, enerji kimlik belgesi almak için zorunlu değildir. Mevcut binalar, yalıtımsız dahi kalsalar EKB alabilir; mantolama sadece enerji sınıfını iyileştirmek isteyenlerin tercihidir. Dolayısıyla resmi düzenlemelere göre bir bina enerji kimlik belgesi alabilmek için mantolama yapmak yasal koşul değildir. Hatta Kanun ile 1 Ocak 2020’den itibaren tüm binaların EKB sahibi olması gerekirken, mantolama bir seçenek olarak kalmıştır.

Öte yandan, Enerji Performansı Yönetmeliği mantolamayı bir tadilat türü olarak ele alır. Yönetmeliğe göre mevcut binalarda dış cephe ısı yalıtımı gibi tadilatlar yapılırken “uygulama projesi hazırlanması ve yapı kullanım izni veren ilgili idare tarafından onaylanması” gerekir. Yani bina yönetimi mantolama yaptıracaksa bu işlemin mutlaka ilgili müdürlük kontrolünde ve onaylı proje ile yapılması beklenir. Bu, mantolamanın enerji açısından teşvik edildiğini gösterse de aynı zamanda sürecin belgelendirme ile yürütüldüğü anlamına gelir.

Belediyelerde Mantolama Süreci ve Gerekli Belgeler

Pratikte pek çok belediye, mantolama için özel bir izin prosedürü uygulamaktadır. Bazı belediyeler bu başvuruyu “Tadilat Ruhsatı” çatısı altında değerlendirirken, bazıları “Isı Yalıtım (Mantolama) İzni” gibi ayrı bir belge vermektedir. Örneğin Eskişehir Odunpazarı Belediyesi’nin hizmet standartları arasında “Isı Yalıtım (Mantolama) İzni” başlığı bulunmaktadır. Bu tür başvurularda genellikle aşağıdaki belgeler istenmektedir:

• Isı yalıtım (mantolama) projesi: TS 825 standartlarına göre hesaplanmış detaylı mimari ve mühendislik raporu.
• Bina tapu fotokopisi ve apartman yönetim kararı: Apartmanlarda karar defterindeki onay belgesi, maliklerin izin verdiğini gösterir.
• Yetkili firma veya usta sicil belgesi: Mantolamayı yapacak firma veya ustanın mesleki yetki belgesi/kayıtları.
• Yapı ruhsatı veya kullanım izni: Binanın mevcut yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni fotokopisi, bina varlığını gösterir.
• Belediye onaylı diğer evraklar: Belediyeye göre mühendislik raporu, numarataj belgesi, ödenen harç makbuzu gibi ek belgeler.

Örneğin Odunpazarı’nın örnek başvuru formunda istendiği şekilde, bir dilekçeye ek olarak tapu fotokopisi, apartman kararı, usta sicil belgesi ve onaylı proje gibi belgeler sunulur. Belediyeler genellikle bu belgeleri inceledikten sonra izin verir ve gerekli harçları tahsil eder. Sakarya’da da benzer bir düzen yürür: Mantolama yaptırmak isteyen bina sahipleri, proje ve belgelerle Sakarya Büyükşehir veya ilçe belediyesinin Yapı Kontrol birimine başvurabilir. İstanbul ve çevresinde olduğu gibi Sakarya’da da özellikle tarihi veya sit alanı içindeki binalarda dış cephe uygulamaları daha sıkı denetlenir, bu bölgelerde belediye onayı şart koşulabilir.

Sakarya İli’nde Mantolama Uygulamaları

Karadeniz ikliminin etkisi altındaki Sakarya’da kışlar genellikle soğuk ve nemli geçer. Bu nedenle şehirde binalarda ısı yalıtımı (mantolama) son yıllarda önem kazanmıştır. Mantolama; Sakarya’nın konutlarında yakıt tasarrufu sağlarken dışarıdan içeri rutubet geçişini engeller. Örneğin Sakarya Evleri gibi toplu yaşam alanlarında çatı ve cephe yalıtımı, hem konfor hem de bölgesel enerji tüketimi açısından teşvik edilmektedir. Sakarya İl Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü’nün yürüttüğü kentsel dönüşüm ve ısı yalıtım destekleri, bölgedeki binaların yalıtımına yönelik bir farkındalık yaratmıştır. Gerçekten de Sakarya’da mantolama hizmeti veren birçok firma bulunmakta, apartmanlar mantolama projeleriyle cephelerini yenilemektedir. Ancak yerel uygulamada ruhsat durumu Ankara veya İzmir’dekinden farklı değildir: Sakarya’daki ilgili belediyeler de mantolama için ilgili evrakları ister. Özetle, Sakarya’da mantolama bina sahiplerine hem ekonomik hem çevresel yarar sağlamakta; ruhsat gerekliliği ise ulusal mevzuata göre şekillenmekte, yerel uygulamalarla yürütülmektedir.

Sonuç: Ruhsat Gerekliliği ve Uygulama

Türkiye genelinde mantolama uygulamaları, hem enerji tasarrufu hem de yaşanabilirlik açısından teşvik edilmektedir. Resmi mevzuat ışığında değerlendirildiğinde, mantolama otomatik olarak ruhsat gerektiren bir iş değildir. 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre yapı ruhsatı gereklidir ancak kanunda sayılan istisnalar kapsamında mantolama bir dış cephe kaplaması olarak değerlendirilebilir. Ayrıca 2017 tarihli Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, uygun bir teknik rapor ve mesuliyet koşuluyla mantolamayı ruhsata bağlamamıştır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı da 2013 yılında yayımladığı açıklamada, mantolama için vatandaşlardan ruhsat ücreti alınmaması yönünde genelge göndereceğini belirtmiştir.

Buna karşın, birçok belediye uygulamada mantolama işleri için izin/ruhsat talep etmektedir. Bu yüzden binanızda mantolama yaptırmadan önce yerel belediye biriminden gerekli prosedürleri öğrenmek akıllıca olur. Genel olarak doğru olan, taşıyıcı sisteme zarar vermeyecek şekilde proje hazırlanması ve belediye ile koordinasyon içinde ilerlemektir. Sakarya özelinde de şehir imar yönetmeliğine uygun hareket etmek önem taşır. Kısacası, mantolama teknik olarak taşiyıcıya zarar verilmediği raporlanırsa ruhsatsız da yapılabilir; ancak belediyelerin estetik ve güvenlik amacıyla izin istemesi uygulamada sık görülen bir durumdur.

Mantolama ruhsatı konusunda net bir “şarttır/şart değildir” hükmü olmasa da, yukarıdaki mevzuatlar ışığında özel koşulların dikkate alınması gerekir. Özellikle Enerji Kimlik Belgesi yükümlülüğünün mantolama ile karıştırılmaması önemlidir: EKB almak için mantolama zorunlu değildir. Nihayetinde kullanıcılar için tavsiye, mantolama kararı almadan önce bir mimar veya mühendisle görüşüp, proje bazlı yürüyen bu süreci yasal zeminde takip etmektir. Sakarya’da da bu yaklaşım geçerlidir; mantolamanın faydasını yaşarken, gerekli izinleri zamanında tamamlamak sorunsuz bir uygulama sağlar.