Blog

Toplu yapılan apartman veya site gibi konut alanlarında, dış cepheye ısı yalıtımı (mantolama) uygulaması hem binanın ömrünü uzatır hem de enerji tasarrufu sağlar. Mantolama, binanın dış yüzeyine yalıtım malzemesi monte ederek ısı kaybını azaltan bir uygulamadır ve ısıtma-soğutma giderlerini düşürerek konforu artırır. Ancak bu işlem tüm bina ortak kullanımında olduğu için apartman yönetimi ve kat malikleri ortak bir karar almalıdır. Apartman toplu mantolama kararı, kat mülkiyeti kanunundaki hükümlere uygun şekilde oy çokluğuyla alınır. Aşağıda, Türkiye genelinde apartman mantolama kararının nasıl alınacağı, farklı senaryolar ve dikkat edilmesi gereken noktalar detaylı olarak anlatılmaktadır. Gerektiğinde Sakarya özelinden örneklerle konuya değinilecektir.

Mantolama Nedir ve Neden Gereklidir?

Mantolama, binanın dış cephe yüzeyine ısı yalıtım malzemesi (örneğin strafor, taş yünü vb.) uygulayıp üzerine kaplama yapılması işlemini ifade eder. Bu işlemle bina dış duvarlarından olan ısı kaybı önemli ölçüde azalır, içerideki ısıtma veya soğutma enerjisi daha verimli kullanılır. Sağladığı başlıca yararlar şunlardır:

• Enerji Tasarrufu: Özellikle kışın binanın ısıtılmasında, yazın da soğutulmasında gereken enerji azalır. Bu da aylık elektrik-doğalgaz faturalarında ciddi düşüş sağlar.
• Konfor Artışı: Duvarlardan gelen soğuk hava ve nem etkisi azalır; hem kışın hem yazın iç ortam sıcaklığı daha sabit tutulur.
• Binanın Korunması: Dış cephe yalıtımı, duvarları yağmur, rüzgâr, nem gibi dış etkenlerden korur. Bina yapısının ömrünü uzatır. Eski veya hasarlı binalarda rutubet ve su sızıntısına bağlı sorunların önüne geçer.
• Görsel Estetik: Yenilenen cephe kaplaması ile binanın dış görünümü modern ve temiz bir hale gelir. Kentsel görüntü açısından da yenileştirici bir adımdır.

Türkiye’de özellikle 1999 depremi sonrası binaların güçlendirilmesi ve 2000’li yıllardan itibaren enerji verimliliği konularına artan önem verilmeye başlanmıştır. Birçok ilde kış aylarında sert geçen iklim koşulları nedeniyle binalarda yalıtım ihtiyacı öne çıkmıştır. Örneğin Sakarya gibi Marmara Bölgesi’nde nemli ve zaman zaman soğuk kışları olan şehirlerde, mantolama ile iç mekânın rutubet düzeyi düşer ve ısı yalıtımı sağlanır. Bu nedenle Sakarya’da da binaların bakım bakımında mantolama popüler bir uygulamadır.

Ancak her apartman sahibi kendi dairesini değil, binanın ortak yapısını ilgilendiren bir uygulamadır. Bu yüzden karar alınırken tüm kat malikleri ortak hareket etmelidir. Kanun koyucu da ortak alanlardaki büyük değişiklikler için kat malikleri kurulunun kararını şart koşmuştur.

Hukuki Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu

Apartman mantolama kararı alırken öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri önemlidir. Türkiye’de çok sayıda daire sahibi bulunan apartmanlarda hak ve sorumlulukları düzenleyen KMK’nın ilgili maddeleri mantolamayı nasıl ele alıyor, özetle şunlardır:

• KMK Madde 19: Ana gayrimenkulün bakım ve onarımı, tüm kat malikleri tarafından titizlikle korunmalıdır. Mantolama da binanın çatısı ve dış cephesi gibi ortak yerlerinin onarımı/iyileştirilmesi kapsamında değerlendirilebilir. Kat malikleri birbirleriyle dayanışma halinde, binanın sağlığı için gereken işleri yapmakla yükümlüdür.
• KMK Madde 20: Yapılacak bakım-onarım giderleri kat maliki dairelerin arsa payı oranında paylaşılır. Yani kat maliklerinin her biri, tapuda yazılı arsa payı oranı kadar bakım masraflarına katılır. Mantolama maliyeti de bu hüküm gereğince arsa paylarına göre bölüştürülür.
• KMK Madde 42: Kat malikleri kurulu kararları ile ortak alanlarda yapılacak işlemler düzenlenir. 42/4 fıkrasına göre, mantolama gibi “eskiye göre daha fazla yarar sağlayan” değişiklikler için oy çokluğu ile karar yeterlidir (ayrıntıları aşağıda). Eskiden bu tür değişikliklerde oy birliği istenirken 2007’de yapılan değişiklikle oy çokluğu kabul edilmiştir. Yargıtay içtihatları da mantolamayı “faydalı değişiklik” olarak değerlendirdiği için tek bir malik kararı değil çoğunluk kararıyla yapılabileceğini onaylamıştır.
• Acil Onarım Hükmü: KMK’nın bazı maddelerinde (örneğin 19. maddenin 2. fıkrası) “ana yapıyı tehlikeye düşüren durumlarda” kat malikleri kurulu kararına gerek kalmadan onarım yapılabileceği belirtilir. Örneğin binanın dış cephesi her yönden su alıyorsa, bu durumda binanın sağlamlığı tehlikededir. Bu gibi acil bakım-onarım hallerinde, bir malik dahi talepte bulunursa, yönetici veya atanmış yetkili herhangi bir oylama beklemeden onarım ve mantolama işlemini başlatabilir. Yargıtay da yapı güvenliği söz konusu ise kat malikleri kurulunun toplanmasını zorunlu kılmamıştır. Bu, kat maliklerinden bazılarının itiraz etmesi durumunda bile zorunlu onarımların yapılabilmesini sağlar. Özetle; binanın su alması, rutubet yapması gibi ciddi sorunlar “acil durum” sayılır ve bu halde onarım için toplantı şartı aranmaz. Ancak rutin mantolama ihtiyacı için kat malikleri kararı gereklidir.

Bu hukuki çerçeve ışığında, apartman genel kurulu (kat malikleri kurulu) toplantısında mantolama gündeme getirilir ve oylamaya sunulur. Sonraki bölümlerde toplantı ve karar süreci ayrıntılandırılacaktır.

Toplantı Düzenleme ve Çoğunluk Şartları

Mantolama kararını almak için öncelikle geçerli bir kat malikleri kurulu toplantısı düzenlenmesi gerekir. Adım adım süreç şöyledir:

1. Yönetici veya Yönetim Kurulu Atanması (İlk Adım): Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, 8 veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda mutlaka yönetici atanmalıdır. Eğer apartmanda yönetici yoksa, bu durum kanunen eksik sayılır. (Sakarya’da 8’den fazla bağımsız bölümlü apartmanlar için de aynı kural geçerlidir.) Bu durumda kat malikleri toplantıya çağrılarak yönetici seçimi yapılır. Eğer kat malikleri kendi aralarında anlaşamaz veya toplantı çoğunluğu sağlanamazsa, bir malik Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak yönetici tayini isteyebilir. Mahkeme, bir kat malikini veya meslekten yönetici atayarak eksikliği giderebilir.
2. Çağrı Yapılması: Yöneticinin görevlerinden biri, toplantıya davet etmektir. 1/4 oranında malik talebi veya önemli bir sebeple yönetici veya denetçi toplantı talebinde bulunabilir. Çağrı metni yazılı olarak yapılmalı, en az 15 gün önceden hem yazılı ilan hem imzalı çağrı kağıdı veya iadeli taahhütlü mektupla duyurulmalıdır. Çağrıda toplantı yeri, tarihi, saati ve görüşülecek konular (gündem) açıkça belirtilmelidir. Gündeme “mantolama yaptırma kararı” eklenmelidir.
3. Toplantı Yeter Sayısı (KMK 30): Toplantı birinci çağrıda arsa payı ve kat maliki sayısı bakımından çoğunluk ile açılır. Yani ilk çağrıda kat maliklerinin en az yarısından bir fazlası toplantıda bulunmalı ve bunların arsa payları da toplamın yarısından fazla olmalıdır. Örneğin 10 daireli ve her birinin arsa payı eşit kabul edilen bir apartmanda ilk toplantı için en az 6 daireden temsil edilmesi (ve bu da 6/10 = %60 > %50 olduğu için yeterlidir) gereklidir. Site tipi yapılarda yönetim planında farklı öngörüler varsa ona göre hareket edilebilir, ancak genelde KMK hükümleri geçerlidir.
4. Gündemin Oylamaya Sunulması: Toplantıda mantolama teklifi kat malikleri kuruluna sunulur. Gerekçeleri (enerji verimliliği, dış cephe hasarı vs.) açıklandığında kat malikleri bu konuda görüşlerini bildirebilir. Daha sonra resmi oylama yapılır. Oylamada her kat maliki tek oy hakkına sahiptir; arsa payına bakılmaz. (Bir malik birden çok daireye sahip olsa bile her dairesi için bir oy hakkı vardır ancak toplam oy sayısının 1/3’ünü geçemez. Genelde apartmanda bir malik bir daireye sahiptir.) Kat malikleri oylarını “kabul” veya “ret” şeklinde kullanırlar.
5. Karar Yeter Sayısı (Oy Çokluğu): Mantolama kararında oy çokluğu aranır. Yani oylamaya katılanların yarısından fazlası işin lehinde (kabul) oy verdiğinde karar kabul edilmiş olur. Ancak bu oy çokluğunun hem sayı hem de arsa payı bakımından sağlanması gerekir. Yani kabul oyu veren daire sayısı toplam daire sayısının yarısını geçmeli ve aynı şekilde kabul oyu veren dairelerin toplam arsa payı binanın tamamının yarısından fazla olmalıdır. Bu, KMK’nın 42. maddesiyle düzenlenmiştir. (Eski uygulamada mantolama için tüm kat maliklerinin oybirliği gerekiyordu ama 2007 değişikliğiyle oy çokluğu yeterli hale gelmiştir.) Örneğin 10 eşit paylı daireden 6’sının “evet” oyu vermesi hem sayı çoğunluğunu hem arsa payı çoğunluğunu sağlar.
6. İkinci Toplantı (Gerekirse): Eğer ilk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, çağrıda belirtilen ikinci toplantı yapılır. İkinci toplantıda sayı zorunluluğu aranmaz; toplantıya kaç kat malikinin katıldığına bakılmaksızın salt çoğunluk (katılanların yarıdan bir fazlası) oylamada yeterlidir. Yani örneğin ilk toplantı yeterli katılım sağlanamayınca iptal edilir, ikinci toplantıda 6 daire gelmese bile mesela 4 daire katılmışsa ve bunlardan 3’ü kabul derse mantolama kararı geçmiş sayılır.
7. Kararın Kesinleşmesi ve Tutanak: Oy çokluğu sağlandığında karar alınmış olur. Toplantı sonunda kat malikleri kurul kararı noter onaylı bir karar defterine yazılır. Her daire sahibi (veya vekili) imza atar, muhalif kalanların itiraz gerekçeleri ile birlikte imzalanması istenebilir (istisnai durumlarda). Karar defterinin her sayfası noter tasdikli olmalıdır. Karar metninde onay alanı, uygulanacak işin kapsamı ve sorumlu kişiler (örneğin yöneticiye yetki verilmesi) yer alır.

Oy Çokluğu ve Kararın Yükümlülüğü

Mantolama kararında oy çokluğu, kat malikleri tarafından arsa payına göre orantılı olarak alınacak masrafları belirler. Karar “oy çokluğuyla” alındıktan sonra çıkan sonuç şudur: Karar bütün kat malikleri için bağlayıcıdır. Yani “hayır” oyu verenler veya toplantıya gelmeyenler de kararda belirtilen işleme katılmak ve gider paylarını ödemek zorundadır. KMK’ya göre ortak yerlerin onarımı ve iyileştirilmesi konusunda kurulan kararlar, muhalif kat maliklerini de bağlar; kabule katılmayan daire sahibi, bakımı yapılacağına dair kurul kararı alınmış olan ortak yer için payını öder.

Bu hüküm şuna işaret eder: Bir kat maliki oyunda olumsuz yönde tavır alsa bile, “Ben yalıtımı istemiyorum” diyemez. Binanın ortak yararı kararla tescil edilmiştir. Hatta mantolama sırasında herkesin dairesindeki dış duvarlara izolasyon uygulandığı için olumsuz oy verenin kendi dairesinin etrafı da yalıtım yapılacaktır; mahkeme kararı bu talepleri reddeder çünkü karar haklıdır. Özetle, mantolama kararı alındıktan sonra tüm maliklerin arsa payına göre katılma yükümlülüğü ortaya çıkar. Bu yükümlülük, hakkaniyet açısından sağlamdır çünkü iyileştirme tüm maliklere yarar sağlayacak ortak bir kazanımdır.

Not: Kat maliklerinden birinin birden fazla bağımsız bölümde hakkı varsa (örneğin dubleks veya yan daire), yargı uygulamalarına göre yine arsa paylarına göre katkı verir. Örneğin 30 daireli bir apartmanda 15 dairenin sahibi olan bir malik, kendi birimlerinin toplamı olarak 15 oy hakkı sayılır ama yasa 1/3 limiti getirdiği için 10 oy sayılır. Fakat bu sınırlama oylama için, masraf paylaşımı tamamen arsa payı esaslıdır.

Onarım İhtiyacı ve Acil Durum (Acil Karar)

Yukarıda belirtildiği gibi, normal durumda mantolama kararı için toplantı ve oy çokluğu gerekir. Ancak binada acilen yapılması gereken onarım veya yalıtım ihtiyacı doğarsa (örneğin dış duvarlar ciddi derecede su alıyorsa, ısı kaybı kaçınılmaz hale gelmişse), mevzuat bazı kolaylıklar tanır. KMK’da ana gayrimenkulün sağlamlığına zarar verecek ölçüde hasar varsa kat malikleri kurulunun toplanması ve karar alması zorunlu değildir. Bu hüküm şu anlama gelir:

• Eğer binanın dış cephesi her taraftan su alıyor ve bu durum yapının güvenliğini, ısı ve su yalıtımını olumsuz etkiliyorsa, bu “onarıma muhtaç durum” sayılır.
• Böyle bir durumda herhangi bir kat maliki (bir daire sahibi) yöneticiden veya kuruldan talep edebilir. Eğer yönetici varsa derhal gerekli çalışmayı yapmaya yetkilidir, kurul kararı beklenmez. Eğer yönetici yoksa maliklerden birisi resmi prosedür gerektirmeksizin binayı onarmaya başlayabilir.
• Bu usül, özellikle resmi kayıtlı yönetimin bulunmadığı veya maliklerin anlaşamadığı durumlarda katılmayanların itiraz etme ihtimalini azaltır. Yargıtay da bu durumda kat malikleri kararına gerek olmadığı görüşündedir. Dolayısıyla gerçekten zorunlu hallerde tek bir malik bile mantolamaya veya başka bir onarıma başlayabilir.

Bu “acil onarım” statüsü, tesis bakımını hızlandırmak içindir. Ancak sırf konfor için düşünülen rutin mantolamalar için süreç yine kat malikleri kurulunda oylama ile işler. Sadece binanın bütünlüğünü etkileyen kriz durumlarında yukarıdaki esneklik uygulanır.

Karar Sonrası Uygulama Adımları

Mantolama kararı oy çokluğuyla alındıktan sonra aşağıdaki adımlar takip edilir:

• Teklif Toplama ve Firma Seçimi: Toplantıda kat maliklerinin onayladığı çerçevede yönetici, mantolama işi için gerekli teknik şartnameyi hazırlar. Binanın teknik özelliklerine göre (örneğin ısı yalıtım kalınlığı, malzeme türü) ihtiyacı belirten keşif raporu alınır. Yönetici veya kurul, birkaç farklı yalıtım firması ile görüşüp fiyat teklifi toplar. Bu teklifler üzerinden yapılacak işin detayları belirlenir. İhale yöntemine benzer şekilde en uygun firma seçilir. Kat malikleri kurulunda firma ve sözleşme koşulları tekrar oylanır ve yetkilendirme (kim imzalayacak) karara bağlanır.
• Maliyet Planlaması ve Ödeme: Toplam maliyet belirlendikten sonra her kat malikine düşen pay hesaplanır. KMK’ya göre bu pay arsa payı oranına göre tespit edilir. Örneğin binanın toplam cephesi için 100.000 TL tutarında bir teklif kabul edildiyse ve binalar arsa payı toplamı 1000 pay ise, 1 pay = 100 TL maliyet yapar. Bir daireye tapusunda 10 pay yazıyorsa, o daire sahibi 10×100 = 1000 TL öder. Arsa payları eşitse tüm daireler eşit ödeyecektir.
• İtiraz Kayıtları: Karara itiraz eden maliklerin tutanakta gerekçeleriyle kayıt altına alınır. Karara katılmayan, red veren her malik bu durumu karar defterine işletebilir. Yine de yargı mercilerine gitse dahi sonuç değişmeyebilir (bkz. itiraz bölümü). Ödemeye gelince, kanun önünde herkes sorumludur.
• Ödeme ve İşin Yapımı: Yönetici veya seçilen yönetim kurulu, kat maliklerinden paylarını toplar (örneğin ortak hesap açılması, taksitlendirme gibi yöntemler düzenlenebilir). Ödemeler toplu olarak firmaya yapılır. Mantolama uygulaması uzman firma tarafından gerçekleştirilir. İş bittiğinde keşif ve kabul işlemleri yapılır, garanti belgeleri alınır. Yönetici ilerleyen dönemlerde yalıtımın bakımı ve oluşabilecek zararları da takip eder.

Karara İtiraz ve Hukuki Süreç

Mantolama kararı alındıktan sonra, kanun koyucu hak arama yolları da öngörmüştür. Karara itiraz etmek isteyen maliklerin başvurabilecekleri süreç kısaca şöyle işler:

• İptal Davası Açma Süresi: Karara karşı itiraz eden veya toplantıya katılmayan malikler, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kararın alındığı tarihten itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne “kararın iptali” davası açabilirler. Kararın usule aykırı olduğunu veya bir şekilde haklarının ihlal edildiğini iddia edebilirler. (Mimarca sitesindeki bilgiye göre bu tür davalar sulh mahkemesinde görülür.)
• Başvurunun Şartları: Geçerli bir itiraz davası için genellikle karar sürecinde bir eksiklik olması gerekir. Örneğin, çağrı usulüne uyulmamış, yeterli çoğunluk sağlanmamışsa ya da karar defteri usulen tutulmamışsa dava açılabilir. Yalnızca oylamada muhalif olmak dava gerekçesi sayılmaz; hatalı süreç ve kanuna aykırılıklar aranır.
• Muhtemel Sonuçlar: Gerçekten tüm usul kurallarına uyulmuş bir mantolama kararı varsa, mahkemeler bu kararı genellikle onaylar. Zira kat malikleri kararı usule uygun alınmışsa ve binalara sağladığı fayda değerlendirildiğinde, iptal zor çıkacaktır. Enerji Verimliliği Kanunu ve Yargıtay içtihatları da mantolama kararlarını desteklediği için hukuki anlamda sağlamlık kazandırılmıştır. Örneğin Mimarca kaynakta belirtildiğine göre, enerji kimlik belgesi düzenlenirken bir kusur yoksa ve prosedürler doğru uygulanmışsa iptal davasının reddedilmesi beklenir.
• Karar Uygulaması: Karar iptal edilmediği sürece bağlayıcı olmaya devam eder. İtiraz süresi içinde hukuk yoluna başvurulmadığı takdirde karar kesinleşir. Bir yandan alınan kararın yönetici tarafından uygulanması zorunlu hale gelir; tüm kat maliklerinin ödeme yükümlülüğü devam eder. Mahkeme kararı ile iptal durumunda ise işler yeniden değerlendirilir; bu durumda yalıtım geciktirilebilir veya yeniden oylama gerekebilir.

Özetle, mantolama kararı alındıktan sonra haklı bir süreç takip edildiği sürece hukuken sağlamdır. Kat malikleri kurulunun uygun şekilde toplanması ve çoğunluğun sağlanması son derece önemlidir. Eksik davet veya usulsüz toplu noterde tutanak tutulmaması gibi hususlar ileride sorun yaratabilir.

Maliyet Paylaşımı ve Örnek Hesaplama

Mantolama projesi planlanırken maliyetin nasıl paylaşılacağı kat maliklerinin merak ettiği konulardan biridir. Yukarıda da belirtildiği gibi Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre masraflar arsa paylarına göre paylaştırılır. Arsa payı, tapu senedinde yazılı pay miktarıdır ve daire büyüklüğüne bağlı olarak değişir.

• Eşit Arsa Payı Durumu: Tüm dairelerin arsa payı eşitse, masraflar da eşit bölünür. Örneğin 10 daireli, her dairesi 10 arsa payı olan bir apartmanda toplam ısı yalıtım gideri 100.000 TL ise, her daire 10.000 TL öder (100.000 TL/10).
• Farklı Arsa Payları: Arsa payları farklılık gösteriyorsa, her malik tapusundaki pay kadar gider öder. Örnek: Bir binada toplam arsa payı 520 iken; 8 daire 50 pay, 2 daire 60 pay şeklinde olsun. Toplam masraf 52.000 TL kabul edelim. Bu durumda 1 pay için maliyet 100 TL olur (52.000/520). Normal dairenin payı 50 ise, 50×100 = 5.000 TL, dubleks dairenin payı 60 ise 60×100 = 6.000 TL öder. (Yani dubleksler daha büyük pay alır; maliyet buna göre artar.)
• Hesaplama Örneği: 520 pay toplam ve 52.000 TL, 1 pay=100 TL. 50 pay için: 50×100=5.000 TL; 60 pay için: 60×100=6.000 TL. Toplam 5.000×8 + 6.000×2 = 52.000 TL eder.

Bu yöntem KMK’nın 42/4. fıkrasında da yazılıdır. Yanlış anlaşılmaması için şu da eklenir: “m² başına ödeme” gibi başka kriterler değil, hukukta geçerli olan arsa payına göredir. Her dairenin büyüklüğünden bağımsız olarak tapusundaki pay kadar ödeme yapar. Dolayısıyla en çok paya sahip daire en çok öder.

Ödeme planı genellikle şu şekilde ilerler: Karardan sonra yönetici, toplanması gereken parayı belirler ve kat maliklerine ilan eder. Peşin veya taksitli ödeme yapılabilir. Tüm maliklerden payların tamamı toplandıktan sonra firma ödemesi yapılır. Gecikme veya ödememe durumunda yönetici yasal yollara başvurabilir (ortak gider alacağı).

Finansman ve Teşvik İmkanları

Apartman mantolaması yapılırken hem devlet hem de bankalar çeşitli destekler sunabilmektedir. Bu konu, kat maliklerinin karar almada istekli olmalarını kolaylaştırır. Bazı önemli imkanlar:

• Devlet Teşvikleri: Geçmişte ısı yalıtımını yaygınlaştırmak amacıyla çeşitli düzenlemeler yapılmıştır. Mantolamaya devlet teşviği kapsamında yapılan binalarda vergi ve harç alınmaması planlanmıştır. Ayrıca Enerji Kimlik Belgesi uygulamasında A, B, C sınıflarına giren binaların enerji fiyatlarında indirim vb. teşvikler söz konusu olabilir. Güncel uygulamalarda devletin doğrudan hibe vermesi yaygın olmamakla birlikte, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı gibi kuruluşlar düşük faizli kredi destekleri sunabilmekte veya yalıtım malzemesi pazarını teşvik edebilmektedir. Sakarya özelinde henüz belirgin bir yerel mantolama hibesi olmasa da, genel programlardan yararlanılabilir.
• Enerji Kimlik Belgesi (EKB): 2017’den itibaren konut satışı ve kiralaması için Enerji Kimlik Belgesi zorunlu hale gelmiştir. Bu belge, binanın enerji sınıfını belirler (A’dan G’ye). Mantolama yapıldığında genellikle sınıf yükselir. Daha yüksek enerji sınıfı ve daha az tüketim, konut değerini artırır. Ayrıca bazı belediyeler veya kurumlar düşük karbonlu binalara indirimli elektrik tarifesi sağlayabilir. Örneğin iyi yalıtımlı binalar “A sınıfı” ise devlet veya enerji şirketleri tarafından desteklenebilir. Bu nedenle mantolama, EKB sınıfı avantajı da sunar.
• Bankaların Yalıtım Kredisi: Birçok banka ısı yalıtım kredisi vermektedir. Örneğin Halkbank “Konutlarda Isı Yalıtım Kredisi” ürünü ile kat malikleri kurulunun oy çokluğu kararıyla yaptırılan yalıtım projeleri için finansman imkanı sunuyor. Bu kredide:
  • Daire başına 50.000 TL’ye kadar, 60 ay vade ve yaklaşık %5 faiz oranı (örnek) ile ihtiyaç kredisi veriliyor.
  • Krediden cam-pencere yalıtımı, dış cephe mantolama, çatı ve seramik altı yalıtım, ses/yangın izolasyonu gibi harcamalar karşılanabiliyor.
  • Krediye başvurmak için genelde yönetim kurulu karar defterinin (mantolama kararı) ve yalıtım firmasının sözleşmesinin bankaya ibraz edilmesi gerekiyor. Apartman veya site yönetiminin bunu onaylaması şart. Yönetici veya kat maliki belgeleri bankaya ileterek kredi kullanabiliyor.
• Ziraat Bankası da “Bireysel Enerji Verimliliği Kredisi” altında dış cephe mantolamasını kapsayan kredi imkanı sunar. 125.000 TL’ye kadar değişen tutarlarda kredi verilebilmektedir. Diğer bankalar da bazen kampanyalar düzenleyebilir.
• Yerel Belediyeler ve Diğer Kaynaklar: Sakarya Büyükşehir Belediyesi gibi yerel yönetimler, enerji verimliliği projelerine destek olabilir. Örneğin Sakarya’da belediye çatılarına güneş enerji santrali kurarak enerji tasarrufu sağlasa da (örneğin Sakarya Büyükşehir GES projeleri), mantolama konusunda özel bir yardım programı olmadığı görülmektedir. Ancak kırsal veya tarım bölgeleri için Orman Genel Müdürlüğü (ORTAKLIK gibi projeler) arazi ısıtımı konularında kredi sağlayabiliyor (Örneğin Orköy kredileri). Konut için en etkili destek bankaların kredileri ve az da olsa ısı yalıtımıyla ilgili vergi muafiyetleri üzerinden olur.

Bu finansman seçenekleri, apartman sakinlerinin harcamayı kolaylaştırır. Kat malikleri kendileri kredi çekebilecekleri gibi, yönetici kredi başvurusunu da binalar adına yapabilir (genelde her daire sahibi şahsi kefil olur veya sözleşme imzası verir). Özetle, mantolama kararı alındığında uygun finansman araştırılmalı, fırsatlardan yararlanılmalıdır.

Farklı Senaryolar ve Dikkat Edilmesi Gereken Durumlar

Apartman mantolama karar sürecinde çeşitli durumlar ve ihtimaller ortaya çıkabilir. Öne çıkan bazı senaryolar:

• Site Yönetimi ile Mantolama: Eğer bir apartman, bloklardan oluşan bir site bünyesindeyse, site yönetimi genelde işleri koordine eder. Örneğin birden fazla bloklu bir konut sitesi varsa, site yönetimi toplantısı yapılabilir ve tüm site sakinleri oy kullanabilir. Ancak her blok ayrı bağımsız mülktür; teknik olarak karar her blok kat malikleri kurulu tarafından onaylanmalıdır. Yine de pratikte site yönetim kurulu, tüm kat maliklerini toplu bir karara yönlendirebilir. Eğer site yönetim planında toplu mantolama yapılması konusunda farklı bir prosedür yoksa, yine KMK hükümleri uygulanır. Özetle site olsa da bloklar bireysel gayrimenkul olarak değerlendirilir. Her blok kendi çoğunluğu ile karar alabilir veya site yönetimi projeyi tüm sitenin ortak işi gibi organize edebilir. Bunun için yönetim planına veya yönetim kurulu yetkisine bakmak gerekir.
• Örneğin Sakarya’da Bir Site: Mesela Sakarya Adapazarı’nda büyük sitelerde, site yönetimleri toplu ısıtma veya yalıtım işlerine karar verebiliyor. Ancak blok bazında oylama yapıldıktan sonra uygulama tüm siteyi kapsayabilir. Sakarya’da yaşayanlar bilmelidir ki, toplu konut alanlarında yönetici/site onayı ve sözleşmeleri eksiksiz tutmak önemlidir.
• Muhalif Kat Maliki: Karar oy çokluğuyla alındığında, bir veya birkaç malik “hayır” demiş olabilir. Örneğin 10 daireli, 6 “evet”, 3 “hayır”, 1 katılmadı gibi olsun. Bu durumda evet’çiler kazanmış sayılır. “Hayır” diyenler oylarının karşılığında kendi dairesinin bulunduğu cephe için yalıtım yapılmamasını isteyemez. Ayrıca alınacak karar için paylarının düşen miktarını ödemekten kaçınamazlar. Kat maliki itiraz ederek “ben istemiyorum, benim dairemin cephesi yalıtılmasın” talebinde bulunamaz; böyle bir talep hukuken geçersizdir. İlgili mahkeme içtihatları da bu talebi reddeder.
• Yarım Kalan Miktar ve Vekalet: Eğer bazı maliklerin arsa payı büyükse, oy kullanması önemlidir. Bir malik birden fazla daireye sahipse, her daire için bir oy kullanabilir ama toplam oylarının 1/3’ü geçemez (KMK 34). Vekil yoluyla oy kullanımı da mümkündür; malik imza vermek yerine vekiliyle katılabilir. Bu durumda vekaletnamenin noterden onaylı olması gerekir.
• Kısmi Mantolama Teklifi: Bazı durumlarda sadece bazı yüzeylerin (örneğin batı cephe veya kırık bölge gibi) mantolanması gündeme gelebilir. Ancak kanun mantolamayı genel bir değişiklik olarak kabul eder ve oylama hep birlikte alınır. Kat maliklerinden birkaçı “ben sadece açık tarafa yalıtım yapılmasına razıyım” gibi kısmi teklif getirebilir ancak kat malikleri kararını bütünüyle almalıdır. Genellikle ortak karar tüm cepheyi kapsar; kısmi yalıtım ayrı bir karar ister.
• Sahipsiz Bina ve Mahkeme Yolu: Bazı eski binalarda yönetici atanmamış olabilir, sahipler taşınmış veya bilinmiyor olabilir. Yukarıda belirtildiği gibi yönetici yoksa Mahkeme’den tayin istenebilir. Sakarya gibi illerde yaşlı binalarda bazen bu sorun görülebilir. Bu durumda bir malik mahkemeye başvurarak kat maliklerine yönetici atanmasını isteyebilir. Atanan yönetici o binanın hak sahibidir ve mantolama kararı sürecini başlatabilir.
• Karar Geçerliliği ve Zaman Aşımı: Karar alındıktan sonra devreye artık gecikme olmadan karar gerekir. İptal davası süresi (genelde 1 ay) geçerse karar sabit kabul edilir. Bir kat maliki satıp yeni sahibine söz vermişse bile, yeni sahip kararın bağlayıcılığına uyar. Yani binayı satın alanlar arsa payı oranında yalıtım ödemesini yapmak zorunda kalır.
• Sorumluluklar ve Denetimler: Yapılacak mantolamanın kalite kontrolü de önemlidir. Yönetici seçilen firmayı ve malzemeyi denetlemeli, işin ilgili normlara uygun yapıldığından emin olmalıdır. Uygulamadan sonra dış cephe duvarlarında çatlak veya kaba hatalar varsa firma değiştirme veya ek onarım talepleri yapılabilir.

Tüm bu farklı durumlar göz önünde tutularak, apartman sakinlerinin bir araya gelerek anlayışlı ve işbirlikçi olması mühimdir. Ortak yarar için alınan kararların doğru şekilde uygulanması, zorlukları minimize eder.

Sonuç

Türkiye’de toplu yaşam alanlarında dış cephe mantolamasının yasal zemini KMK’da net bir şekilde tarif edilmiştir. Karar sürecinin doğru izlenmesi kat malikleri arasındaki ihtilafları önler. Özetle, mantolama için yapılacaklar şu şekilde özetlenebilir:

• Karar Alma Yetkisi: Kat malikleri kurulu oy çokluğu ile karar alır. 2007’den önceki oybirliği zorunluluğu artık yoktur.
• Çoğunluk Şartı: İlk toplantıda arsa payı ve malik sayısı bakımından çoğunluğun sağlanması, ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğunun “evet” demesi yeterlidir.
• Harcama Payı: Masraflar arsa payı oranında tüm kat maliklerine dağıtılır. Parasını ödemek istemeyen malik olmaz; hepsi yasayla bağlıdır.
• Acil Onarım: Eğer binada beklemeyen bir hasar varsa (örneğin su sızıntısı), onarım zorunlu hale gelir ve toplantı beklenmeyebilir.
• Finansman ve Destek: Devlet ya da bankalardan kredi ve teşvik olanakları değerlendirilebilir. Halkbank, Ziraat gibi bankaların düşük faizli ısı yalıtım kredileri, teşvikli faturalar gibi imkanlar mevcuttur. Bunlar, özellikle Sakarya gibi soğuk iklimlerdeki konutlar için kararı daha cazip kılar.
• Hukuki İşlem: Karara karşı bir sorun varsa 1 ay içinde mahkemeye gidilebilir ancak prosedüre uygun alınmış kararlar genellikle onaylanır. Karar kesinleştiğinde mahkemeye konu olmaksızın uygulama başlar.

Apartman sakinlerine önerimiz: Mantolama kararı tartışılması gereken bir konuysa, bir uzmandan önce keşif alınarak ihtiyaç tespiti yapılsın. Ardından şeffaf bir şekilde toplantı düzenlenip çoğunluğun desteği sağlanarak karar alınsın. Karar alındıktan sonra toplu hareket edilirse hem bireyler hem bina kazançlı çıkar. Sakarya’da da bölgemize uygun malzeme ve firmayla doğru adımlarla ilerlemek, binanızın hem dış görünümünü hem de iç konforunu koruyacaktır. Mantolama, başlangıçta bir yatırım olsa da uzun vadede düşük enerji faturaları ve daha sağlıklı bir yapı olarak geri döner. Bu yüzden ihtiyacı olan apartmanların kanuni haklarını kullanarak bu kararı alması önerilir.